নতুন বাড়ি ভাড়া নীতি: ভাড়াটিয়াদের স্বার্থ রক্ষা নাকি ভোগান্তির নতুন অধ্যায়?

ঢাকা উত্তর সিটি করপোরেশন (ডিএনসিসি) সম্প্রতি নগরে বাড়ি ভাড়ার ক্ষেত্রে বাস্তবসম্মত পদক্ষেপ গ্রহণের ঘোষণা দেয়। এই পদক্ষেপ রাজধানীর অসংখ্য ভাড়াটিয়ার মনে স্বস্তির আশার সঞ্চার করে।

তবে ২০ জানুয়ারি ডিএনসিসির প্রশাসক মোহাম্মদ এজাজ ভাড়াটিয়ার অধিকার রক্ষায় নিয়ন্ত্রকের পক্ষে বিস্তারিত নির্দেশিকা প্রকাশের পর নতুন কিছু আইনি প্রশ্ন ও বিভ্রান্তির সম্ভাবনা দেখা দিয়েছে। নির্দেশিকায় কিছু বিধান ভাড়াটিয়াদের মধ্যে উদ্বেগ বাড়িয়েছে।

এর আগে, একটি রিট আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগ গত ২ ডিসেম্বর ঢাকা উত্তর ও দক্ষিণ সিটি করপোরেশনকে বাড়ি ভাড়া নির্ধারণে নীতিমালা তৈরি করার জন্য রুল জারি করেছিল।

ডিএনসিসির বর্তমান নির্দেশিকার লক্ষ্য ছিল বাজারে ভারসাম্য ও ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠা করা, যেখানে নিয়ন্ত্রণহীন ভাড়া ও ভাড়াটিয়ার প্রতি অন্যায় চাপ কমানো সম্ভব। তবে, নতুন নির্দেশিকার কিছু ধারা এখন আইনগত বৈধতা এবং বাস্তবে প্রয়োগযোগ্যতা নিয়ে নতুন জটিলতা তৈরি করছে। পাঠক ও ভাড়াটিয়াদের জন্য এখন গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন হচ্ছে—এই নির্দেশিকা কতটা কার্যকর হবে এবং বাস্তবে এটি কীভাবে প্রতিফলিত হবে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উদ্বেগের বিষয় হলো বার্ষিক বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধি বাড়ি বা ফ্ল্যাটের বর্তমান বাজারমূল্যের ১৫ শতাংশের বেশি না হওয়ার বিদ্যমান আইনি বিধান। ডিএনসিসি কোন সংস্কারের উদ্যোগ না নিয়ে তা বহাল রাখায়, এ বিধান প্রকৃতপক্ষে ভাড়া আকাশছোঁয়ার ক্ষেত্রে একটি বৈধ সুযোগ হিসেবে ব্যবহার হতে পারে। নির্দেশিকায় আরও অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে আইন লঙ্ঘন করে তিন মাস পর্যন্ত অগ্রিম ভাড়া নেওয়ার সুযোগ, যা ভাড়াটিয়াদের জন্য নতুন ধরনের ঝুঁকি তৈরি করছে।

বিশ্লেষকদের মতে, ডিএনসিসির বাড়ি ভাড়াসংক্রান্ত নির্দেশনার অধিকাংশ ধারা বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়া উভয়ের জন্যই স্বার্থবিরোধী, অগোছাল, দায়সারা, অযৌক্তিক এবং অস্পষ্ট। মূলত এটি ১৯৯১ সালের বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের পুনরাবৃত্তি। এমন আইন বা নির্দেশিকা প্রণয়ের ক্ষেত্রে সব স্বার্থসংশ্লিষ্ট পক্ষের অধিকার সমুন্নত রাখার বিষয়টি অগ্রাধিকার পায়। কিন্তু ডিএনসিসি কর্তৃপক্ষ নির্দেশিকা প্রস্তুতের আগে ভাড়াটিয়াদের সঙ্গে পর্যাপ্ত আলোচনার ব্যবস্থা করেছে বলে মনে হয়নি। বলা যায়, স্বার্থসংশ্লিষ্ট পক্ষের মতামত না নিয়ে একপ্রকার অপরিকল্পিত নির্দেশিকা জারি করা হয়েছে।

নির্দেশিকার চার দফার মধ্যে একটি অনুযায়ী বাড়িওয়ালা প্রত্যেক ভাড়াটিয়াকে ছাদের এবং মূল গেটের চাবি শর্তসাপেক্ষে দিতে হবে। কিন্তু শর্ত কী হবে বা তা নির্ধারণে কোন বিষয় বিবেচনা করতে হবে—এসব নিয়ে কোনো স্পষ্ট নির্দেশনা নেই। এই পরিস্থিতি ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালার মধ্যে নতুন জটিলতা এবং বিরূপ পরিস্থিতির সৃষ্টি করতে পারে।

নির্দেশিকার ৫ নম্বর দফা অনুযায়ী ভাড়াটিয়াকে মাসের ১০ তারিখের মধ্যে ভাড়া প্রদান করতে হবে। অথচ ১৯৯১ সালের আইন অনুযায়ী চুক্তির ক্ষেত্রে ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ দিনের মধ্যে পরিশোধের বিধান রয়েছে। এ অসঙ্গতি ভাড়াটিয়ার স্বাভাবিক আইনি অধিকারকে সীমিত করছে।

৭ নম্বর দফায় বলা হয়েছে, ভাড়া বাড়ানো হবে শুধু জুন–জুলাই মাসে। বাস্তবতায় কোন ভাড়াটিয়া বছরের অন্য সময়ে ভাড়া নেওয়ার জন্য জুন–জুলাই পর্যন্ত অপেক্ষা করবে না। ফলস্বরূপ, বছরের অন্য সময়ে ভাড়া নেওয়া হলে বাড়ির মালিক দুই বছরের মেয়াদে ভাড়া বাড়াতে পারবেন না—যা বাড়িওয়ালার স্বার্থপর এবং বাস্তবে অযৌক্তিক।

৯ নম্বর দফা অনুযায়ী, নির্দিষ্ট সময়ে ভাড়া দিতে ব্যর্থ হলে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে। কিন্তু ১৯৯১ সালের আইনের ১৮ ধারায় উচ্ছেদের ক্ষেত্রে আরও স্পষ্ট বিধান রয়েছে, কোন পরিস্থিতিতে মালিক ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করতে পারবেন বা পারবেন না। এর ফলে উভয়েরই স্বার্থহানির সম্ভাবনা তৈরি হচ্ছে।

নির্দেশিকার ১৩ নম্বর দফা বাড়ির মালিককে আইন ছাড়িয়ে এক থেকে তিন মাসের অগ্রিম ভাড়া নেওয়ার অধিকার দিয়েছে। আইনের দিক থেকে সর্বোচ্চ এক মাস অগ্রিম নেওয়ার বিধান রয়েছে। ফলে ভাড়াটিয়াদের ওপর অতিরিক্ত আর্থিক চাপ সৃষ্টি হচ্ছে। অতিরিক্তভাবে, নির্দেশিকায় বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার দায়িত্ব পালনের নিশ্চয়তা বা জবাবদিহি সম্পর্কেও কোনো স্পষ্টতা নেই। কেউ দফা না মানলে কী হবে, এবং ডিএনসিসি কতটুকু বাস্তবায়ন ক্ষমতা রাখে—এসব প্রশ্নের উত্তর অনিশ্চিত।

প্রয়োজনীয় প্রশাসনিক কাঠামোও অপর্যাপ্ত। উদাহরণস্বরূপ, ওয়ার্ডভিত্তিক মালিক ও ভাড়াটিয়া সমিতি এবং তাদের মাধ্যমে সালিশি ব্যবস্থা আমাদের দেশে কার্যকর নয়। ফলে, নির্দেশিকায় যে সালিশির সুযোগ রাখা হয়েছে, তা কার্যকর হওয়ার সম্ভাবনা কম। সার্বিকভাবে নির্দেশিকাটি অনেকাংশে উপদেশমূলক; এর আইনগত ভিত্তি ও বাস্তব প্রয়োগ কাঠামো উভয়ই দুর্বল।

রাজধানীতে বাসাবাড়ির চাহিদা, জমির সীমিততা, আকাশছোঁয়া ভাড়া, নির্মাণ সামগ্রীর অস্থিতিশীল দাম এবং অস্বাভাবিক নির্মাণ খরচের কারণে ভাড়াটিয়ারা ইতিমধ্যেই ব্যয়বহুল জীবনযাপন করছেন। এমন পরিস্থিতিতে সময়মতো বিল পরিশোধ করলেও অপরিহার্য জনপরিষেবা—পানি, গ্যাস, বিদ্যুৎ—নিরবচ্ছিন্নভাবে না পাওয়া ভাড়াটিয়াদের জন্য পরিস্থিতি আরও জটিল করে তুলেছে।

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ বাংলাদেশে দীর্ঘদিন ধরেই কার্যকর হওয়া কথা থাকলেও বাস্তবে এটি একপ্রকার অকার্যকর। আইন প্রয়োগে নিয়ন্ত্রক পদ দশকের পর দশক ধরে শূন্য, আর বিধিমালা এখনও প্রণয়ন হয়নি। এর ফলে আইন অনুযায়ী বছরান্তে সর্বোচ্চ ১৫ শতাংশ ভাড়া বৃদ্ধি বিধান থাকলেও, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ হিসেবে ডিএনসিসির কাছে এ বিধান পরিবর্তনের ক্ষমতা নেই।

নির্দেশিকা বাস্তবায়নের পথে আইনি ও প্রশাসনিক প্রতিবন্ধকতাও প্রচুর। ভুক্তভোগীরা ন্যায়সংগত অধিকার না পেলে আদালতের দ্বারস্থ হতে পারে, কিন্তু আমাদের বিচার ব্যবস্থায় বাড়ি ভাড়ার মতো দেওয়ানি মামলা নিষ্পত্তিতে প্রচুর সময় লাগে এবং বিচারপ্রার্থীকে ব্যয় ও ভোগান্তি সহ্য করতে হয়। অনেক ভাড়াটিয়া আইনের আশ্রয় নিতেও ভয় পান; কারণ মালিকের বিরুদ্ধে মামলা করে শান্তিপূর্ণ বসবাসের নিশ্চয়তা নেই। আইন প্রয়োগে অসামঞ্জস্য, আইনি অজ্ঞতা, প্রচারের অভাব এবং মামলা দায়েরের ভীতি—সবই ভাড়াটিয়াদের আইনি সমাধানের পথে বাধা হয়ে দাঁড়িয়েছে।

১৯৯১ সালের আইন মূলত বাজারমূল্য নির্ধারণের সুস্পষ্ট পদ্ধতি দিচ্ছে না। ঢাকার স্থাবর সম্পত্তির বাজার অত্যন্ত অস্বচ্ছ ও অনিয়ন্ত্রিত। একই ধরনের ফ্ল্যাটের দাম এলাকা, সুবিধা ও নির্মাণ উপকরণের ভিত্তিতে আকাশ-পাতাল হতে পারে। আইন অনুযায়ী বর্তমান বাজারমূল্যের ১৫ শতাংশ হারে বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি বিধান বাস্তবে অযৌক্তিক। উদাহরণস্বরূপ, ৭০ লাখ টাকার একটি ফ্ল্যাটের জন্য ১৫ শতাংশ হারে মাসিক ভাড়া ৮৭ হাজার টাকারও বেশি হতে পারে, যা বর্তমান ভাড়ার প্রায় পাঁচগুণ। এতে আইনের উদ্ভট বিধান ভাড়াটিয়াদের স্বার্থের বদলে বাড়িওয়ালাদের জন্য ভাড়া বাড়ানোর হাতিয়ার হয়ে ওঠে এবং আইন অপব্যবহারের সুযোগ তৈরি করে। যদিও আইন ও নির্দেশিকায় মানসম্মত ভাড়া নির্ধারণের কথা বলা হয়েছে, বাস্তবে এর বিস্তারিত পদ্ধতি বা বিবেচ্য বিষয় কিছু বলা হয়নি। অর্থাৎ নির্দেশিকা প্রকাশিত হলেও বাস্তবায়নে ভাড়াটিয়াদের সুরক্ষা এবং ন্যায্যতা নিশ্চিত করা এখনও অনিশ্চিত।

বাংলাদেশের বাস্তবতার বিপরীতে আয়ারল্যান্ডের বাড়ি ভাড়া আইন ভাড়াটিয়া ও মালিক উভয়ের স্বার্থ সংরক্ষণে তুলনামূলকভাবে সুষম ও কার্যকর কাঠামো প্রদান করে।

• সীমিত বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি: আয়ারল্যান্ডে বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধি সরকার নির্ধারিত সর্বোচ্চ বার্ষিক শতাংশের (বর্তমানে সাধারণত ২%) মধ্যে সীমাবদ্ধ। এটি ভাড়াটিয়াদের জন্য স্বচ্ছ, পূর্বানুমেয় এবং ন্যায্য ব্যবস্থা নিশ্চিত করে।

• লিখিত নোটিস বাধ্যতামূলক: মালিককে ভাড়া বৃদ্ধি করতে হলে বাজারমূল্যের সঙ্গে ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠা করে ভাড়াটিয়াকে কমপক্ষে ৯০ দিনের লিখিত নোটিস দিতে হয়।

• উচ্ছেদের শর্ত স্পষ্ট: চুক্তির শর্ত না ভাঙলে, সম্পত্তি সংস্কার বা পরিবারের প্রয়োজনে ছাড়া ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায় না। ভাড়ার ধরন ও ব্যাপ্তি অনুযায়ী পৃথক সময়সীমা নির্ধারিত।

• স্বাধীন বিরোধ নিষ্পত্তি সংস্থা: আয়ারল্যান্ডে শক্তিশালী “রেসিডেন্সিয়াল টেনান্সিজ বোর্ড” রয়েছে, যেখানে বিরোধ নিষ্পত্তি হয়। বোর্ডে মামলা করে কেউ হারলে জয়ী পক্ষের মামলার সব খরচ হারের পক্ষ বহন করে।

এই কাঠামোতে আদালতের দীর্ঘসূত্রতা, অতিরিক্ত ব্যয় ও অপ্রয়োজনীয় মামলা এড়ানো সম্ভব। বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে শিক্ষণীয় দিকগুলো হলো:

• ভাড়া নিয়ন্ত্রণে যৌক্তিক, বাস্তবভিত্তিক পদ্ধতি গ্রহণ, যেমন এলাকা ও সুবিধার ভিত্তিতে সর্বোচ্চ বার্ষিক শতাংশ নির্ধারণ ও সময় সময় তা পরিমার্জন।

• নজরদারি ও জবাবদিহি নিশ্চিতকরণ, যাতে মালিক বা ভাড়াটিয়া দায়িত্ব পালনে বাধ্য হয়।

• শক্তিশালী, স্বাধীন ও সহজগম্য বিরোধ নিষ্পত্তি সংস্থা, যেমন বাড়ি ভাড়া ট্রাইব্যুনাল বা বোর্ড, যেখানে জয়ী পক্ষ মামলা খরচ পাবে।

বাংলাদেশের ভাড়া নিয়ন্ত্রণে এই শিক্ষণীয় দিকগুলো কার্যকরভাবে প্রয়োগ করলে ভাড়াটিয়াদের স্বার্থ রক্ষা করা সম্ভব এবং বাজারে ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠা করা যেতে পারে।

বাজারমূল্যের ১৫ শতাংশের ধারা বিদ্যমান আইন ও নির্দেশিকায় এখনও অপরিবর্তিত। এতে মালিকদের জন্য ভাড়া বৃদ্ধির আইনগত হাতিয়ার তৈরি হচ্ছে, আর ভাড়াটিয়াদের স্বার্থ ক্ষুণ্ণ হচ্ছে। তাই সরকারকে এখন অবিলম্বে একটি বাস্তবভিত্তিক এবং ন্যায্য ভাড়া নির্ধারণের পদ্ধতি প্রবর্তনের প্রয়োজন। এই পদ্ধতিতে বাজারমূল্য, ভবনের মান, প্রদত্ত সুবিধা, এলাকা, নাগরিক সেবার মান, বসবাসের উপযোগিতা এবং ভাড়াটিয়ার আয়ের সক্ষমতা বিবেচনা করা উচিত।

প্রয়োজনীয় সংস্কারের মধ্যে থাকা উচিত:

• বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এর প্রয়োজনীয় সংস্কার এবং স্বত্বের বিধিমালা প্রণয়ন।

• প্রতিটি সিটি করপোরেশন ও পৌরসভায় ভাড়া নিয়ন্ত্রক পদ সৃষ্টি এবং যথেষ্ট সংখ্যক কর্মকর্তা নিয়োগ।

• বাড়ি ভাড়া বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য পৃথক ও শক্তিশালী প্রতিষ্ঠান।

• আইনের অধীনে সর্বোচ্চ এক মাসের অগ্রিম ভাড়া এবং অন্যান্য বিধান কঠোরভাবে প্রয়োগ ও নজরদারি।

ঢাকার ভাড়াটিয়া জনগোষ্ঠী শহরের অর্থনীতির গুরুত্বপূর্ণ মেরুদণ্ড। দীর্ঘদিন ধরে তারা অবহেলা, বঞ্চনা ও শোষণের শিকার। তাই কার্যকর ও ন্যায্য ভাড়া নির্ধারণের জন্য শক্তিশালী, বাস্তবভিত্তিক আইনি কাঠামো প্রয়োজন, যাতে উভয় পক্ষের অধিকার সুনির্দিষ্ট থাকে এবং দ্রুত প্রতিকার প্রক্রিয়া নাগালের মধ্যে থাকে।

সরকার ও নগর কর্তৃপক্ষের দায়িত্ব হলো কল্পনাপ্রসূত নীতিমালার বদলে দ্রুত বাস্তবায়নযোগ্য, ভারসাম্যপূর্ণ ও স্বচ্ছ আইনি কাঠামো প্রতিষ্ঠা করা। নতুবা নির্দেশিকাটি কাগজেই সীমাবদ্ধ থেকে যাবে এবং মালিক ও ভাড়াটিয়ারা বহন করবে তার বিপরীতমুখী ফল। এজন্য ঢাকা সহ সারা দেশের আবাসন বাজারের জন্য আধুনিক, যুগোপযোগী ও মানবিক আইনি সুরক্ষা নিশ্চিত করা আবশ্যক। সূত্র: বণিক বার্তা