জমি কেনা ও নামজারি নিয়ে নানা বিভ্রান্তি দেখা যায়। বিশেষ করে দাগে দাগে জমি কেনা হলে অনেকেই একত্রে নামজারি করে থাকেন। কিন্তু আইন অনুযায়ী এ পদ্ধতি বৈধ নয়। এতে ভবিষ্যতে নামজারি বাতিল হয়ে যাওয়ার ঝুঁকি থাকে।
দলিলে যদি উল্লেখ থাকে—একটি দাগ থেকে ৫ শতাংশ, অন্য দাগ থেকে ৩ শতাংশ এবং আরেকটি দাগ থেকে ২ শতাংশ জমি কেনা হয়েছে, তবে নামজারি অবশ্যই প্রতিটি দাগ অনুযায়ী করতে হবে। সব জমি এক দাগে একত্রে নামজারি করা অবৈধ এবং আদালতের বিচারে তা বাতিল হতে পারে।
এ ধরনের ভুল নামজারি হলে সহশরিক বা বঞ্চিত ওয়ারিশরা ভবিষ্যতে মামলা করতে পারেন। আদালত তখন সহজেই বুঝতে পারবেন যে বিক্রেতার অংশ সীমিত ছিল, অথচ দলিলে বেশি জমি দেখানো হয়েছে। এতে শুধু নামজারি নয়, দলিলও বাতিল হতে পারে।
আইনজীবীরা বলছেন, সমস্যার একমাত্র সমাধান হচ্ছে দাগে দাগে নামজারি করা। বাস্তবে এক দাগে জমি ব্যবহার করতে চাইলে সহশরিকদের সঙ্গে এওয়াজ বদল বা বিনিময় দলিল করে বৈধভাবে রেজিস্ট্রি করতে হবে। অন্যথায় যে অংশে বিক্রেতার সম্পত্তি নেই, সেখানে দখল রাখা অবৈধ গণ্য হবে এবং বড় ধরনের জটিলতা তৈরি করতে পারে।
জমি কেনার আগে সব কাগজপত্র, ওয়ারিশান সনদ ও দলিল ভালোভাবে যাচাই করা জরুরি। না হলে আজীবনের সঞ্চয়ের টাকা দিয়ে মামলাজটিলতা কেনার ঝুঁকি তৈরি হবে। যদি ওয়ারিশরা পারস্পরিক সম্মতিতে আপোষ বণ্টননামা দলিল করে থাকেন, তবে প্রত্যেকে তার অংশ অনুযায়ী নির্দিষ্ট একটি দাগ থেকেই নামজারি করতে পারবেন। যেমন—কারও ভাগে যদি ১০ শতাংশ জমি পড়ে এবং তা একটি দাগে নির্ধারিত হয়, তাহলে তিনি সেই দাগ থেকেই মালিকানা পাবেন এবং বিক্রি বা হস্তান্তরসহ সব আইনি কার্যক্রম চালাতে পারবেন।
শরিকানা সম্পত্তির ক্ষেত্রে যদি শুধু ওয়ারিশ সনদের মাধ্যমে নামজারি করা হয়, তবে মালিকানা দাগে দাগেই গণ্য হবে। এ অবস্থায় বিক্রিও করতে হবে দাগভিত্তিক। তবে আপোষ বণ্টননামা দলিল থাকলে নির্দিষ্ট দাগের ওপর পূর্ণ মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয়। সম্প্রতি ভূমি মন্ত্রণালয়ের পরিপত্রেও বলা হয়েছে, আপোষ বণ্টননামা দলিল ছাড়া এক দাগ থেকে অংশবিশেষ বিক্রি বৈধ হবে না। তাই আইনি সুরক্ষার জন্য বণ্টন দলিল রেজিস্ট্রি করা এখন অপরিহার্য।
লেখক: সিরাজ প্রামাণিক, অ্যাডভোকেট,বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টে।