রাজধানীর খিলগাঁওয়ের একটি পুরোনো একতলা বাড়ির মালিক আব্দুল খালেক। ষাটোর্ধ্ব এই অবসরপ্রাপ্ত সরকারি কর্মকর্তা তার পৈতৃক বাড়িটি ভেঙে বহুতল ভবন নির্মাণের জন্য একটি ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে যৌথ উন্নয়নের সিদ্ধান্ত নিয়েছিলেন। চুক্তি অনুযায়ী, তিনি কয়েকটি ফ্ল্যাট পাওয়ার কথা, যা তার অবসর জীবনের আর্থিক নিরাপত্তা হিসেবে বিবেচিত হতো।
কিন্তু আগামী ১ জুলাই থেকে কার্যকর হতে যাওয়া নতুন কর প্রস্তাব তাকে নতুন অনিশ্চয়তায় ফেলেছে। নির্মাণকাজ শুরুর আগেই তাকে অগ্রিম অর্থ বা ভবিষ্যৎ ফ্ল্যাটের বিপরীতে বড় অঙ্কের করের হিসাব করতে হচ্ছে। এতে তার ওপর কোটি টাকার বেশি করের চাপ পড়তে পারে বলে তিনি আশঙ্কা করছেন। ফলে ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে চূড়ান্ত চুক্তি করবেন কি না, তা নিয়ে তিনি দ্বিধায় পড়েছেন। এমন উদ্বেগ শুধু আব্দুল খালেকের একার নয়। ঢাকাসহ সারা দেশের আবাসন খাতে একই ধরনের শঙ্কা তৈরি হয়েছে। এই উদ্বেগের কেন্দ্রবিন্দুতে রয়েছে বাজেটে প্রস্তাবিত ‘মূলধনি মুনাফা কর’।
২০২৬-২৭ অর্থবছরের বাজেটে স্থাবর সম্পত্তি লেনদেনে কর কাঠামোয় বড় পরিবর্তনের প্রস্তাব আনা হয়েছে। নতুন প্রস্তাব অনুযায়ী, ডেভেলপারের সঙ্গে জমি বিনিময়ের ক্ষেত্রে জমির মালিক যদি নগদ অর্থ, অগ্রিম অর্থ, ফ্ল্যাট, ফ্ল্যাট হস্তান্তরের আগ পর্যন্ত ভাড়ার সুবিধা বা আর্থিক মূল্যসম্পন্ন অন্য কোনো সুবিধা পান, তাহলে তা মূলধনি মুনাফা হিসেবে গণ্য হবে। জমির আদি অর্জনমূল্য বাদ দিয়ে অবশিষ্ট মুনাফার ওপর ১৫ শতাংশ হারে কর আরোপের প্রস্তাব রয়েছে।
বাংলাদেশের আবাসন খাতের বড় অংশ দীর্ঘদিন ধরে যৌথ উন্নয়ন ব্যবস্থার ওপর নির্ভরশীল। ঢাকার ধানমন্ডি, মোহাম্মদপুর, উত্তরা এবং পুরান ঢাকা থেকে শুরু করে চট্টগ্রাম, সিলেট, খুলনা ও রাজশাহীর নগর সম্প্রসারণেও এই মডেল ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হয়েছে। কারণ, এতে জমির মালিককে নির্মাণ ব্যয়ের ঝুঁকি নিতে হয় না, আবার ডেভেলপারদেরও জমি কেনার জন্য বিপুল অর্থ বিনিয়োগের চাপ কমে যায়।
তবে নতুন কর প্রস্তাব কার্যকর হলে এই প্রচলিত কাঠামোতে বড় ধাক্কা লাগতে পারে বলে আশঙ্কা করছেন সংশ্লিষ্টরা। এতে যৌথ উন্নয়ন ব্যবস্থার ভিত্তি দুর্বল হয়ে পড়ার ঝুঁকি তৈরি হয়েছে, যা পুরো আবাসন খাতেই প্রভাব ফেলতে পারে।
কর প্রস্তাবে এবার কী পরিবর্তন আনা হয়েছে?
২০২৬-২৭ অর্থবছরের প্রস্তাবিত বাজেটে স্থাবর সম্পত্তি লেনদেনে কর কাঠামোয় বড় ধরনের পরিবর্তনের প্রস্তাব আনা হয়েছে। অর্থ বিলের সংশ্লিষ্ট ধারায় বলা হয়েছে, কোনো জমির মালিক ডেভেলপারের সঙ্গে যৌথ উন্নয়ন চুক্তিতে গেলে তিনি যে সব সুবিধা পাবেন, তা-ই মুনাফা হিসেবে গণ্য করা হবে।
এই প্রস্তাব নিয়ে আপত্তি থাকলেও তা মূলত করের বিরোধিতা নয়, বরং সময় ও বাস্তবায়ন পদ্ধতি নিয়ে। রিহ্যাব সভাপতি ড. আলী আফজাল বলেন, একজন জমির মালিক যখন ফ্ল্যাট পান, তখন তিনি কোনো নগদ আয় পান না। তিনি কেবল একটি সম্পদের মালিক হন। ভবিষ্যতে ওই সম্পদ বিক্রি করে আয় হবে কি না, সেটিও নিশ্চিত নয়। এমন অবস্থায় বড় অঙ্কের কর আরোপ অনেকের জন্য অতিরিক্ত চাপ তৈরি করতে পারে বলে তিনি মনে করেন।
নতুন বিধিমালার প্রধান শর্ত অনুযায়ী, ডেভেলপারকে জমি দেওয়ার বিনিময়ে জমির মালিক যদি নগদ অর্থ বা সাইনিং মানি, ফ্ল্যাট, ফ্ল্যাট হস্তান্তরের আগ পর্যন্ত ভাড়ার সুবিধা বা আর্থিক মূল্যসম্পন্ন অন্য কোনো সুবিধা পান, তাহলে তা ‘মূলধনি মুনাফা’ বা ক্যাপিটাল গেইন হিসেবে গণ্য হবে।
এ ক্ষেত্রে জমির আদি অর্জনমূল্য অর্থাৎ মূল ক্রয়মূল্য বা পৈতৃক সম্পত্তির ক্ষেত্রে সরকারি নির্ধারিত সর্বনিম্ন মূল্য বাদ দিয়ে অবশিষ্ট নিট মুনাফার ওপর ১৫ শতাংশ হারে কর আরোপের প্রস্তাব রয়েছে। কর পরিশোধের সময় সম্পর্কেও নতুন নিয়ম নির্ধারণ করা হয়েছে। প্রস্তাব অনুযায়ী, ফ্ল্যাট বা সম্পদ হস্তান্তরের মুহূর্তেই করের দায় পরিশোধ করতে হবে।
উদাহরণ হিসেবে বলা হয়েছে, কোনো জমির মালিক যদি ৫০ লাখ টাকা নগদ সাইনিং মানি এবং দেড় কোটি টাকা মূল্যের দুটি ফ্ল্যাট পান, তবে মোট সুবিধার পরিমাণ দাঁড়ায় ২ কোটি টাকা। যদি ওই জমির ক্রয়মূল্য ৮০ লাখ টাকা ধরা হয়, তাহলে নিট মুনাফা হবে ১ কোটি ২০ লাখ টাকা। এই মুনাফার ওপর ১৫ শতাংশ হারে কর দিলে করের পরিমাণ দাঁড়ায় ১৮ লাখ টাকা।
এতে কী প্রভাব পড়তে পারে?
মূলধনি মুনাফার ওপর নতুন করনীতি বাস্তবায়ন হলে ১ জুলাই থেকে আবাসন খাতে নতুন সংকট তৈরি হতে পারে বলে আশঙ্কা করছেন আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন বাংলাদেশ রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশনের (রিহ্যাব) সভাপতি ও গ্লোরিয়াস ল্যান্ডস অ্যান্ড ডেভেলপমেন্টসের চেয়ারম্যান ড. আলী আফজাল।
তিনি বলেন, করের বিরোধিতা নয়, বরং এর সময় ও বাস্তবায়ন পদ্ধতি নিয়ে তাদের আপত্তি রয়েছে। তার মতে, একজন জমির মালিক যখন ফ্ল্যাট পান, তখন কোনো নগদ আয় পান না। তিনি শুধু একটি সম্পদের মালিক হন। ভবিষ্যতে সেই সম্পদ বিক্রি করে আয় হবে কি না, সেটিও অনিশ্চিত। এমন অবস্থায় বড় অঙ্কের কর আরোপ অনেকের জন্য আর্থিক চাপ হয়ে দাঁড়াতে পারে।
তিনি একটি উদাহরণ দিয়ে বলেন, ১০ কাঠা জমির ওপর নির্মিত একটি প্রকল্পে যদি জমির মালিক ১২ কোটি টাকা মূল্যের ১২টি ফ্ল্যাট পান এবং জমিটি বহু বছর আগে ৫০ লাখ টাকায় কেনা হয়ে থাকে, তাহলে অর্জনমূল্য বাদ দিয়ে প্রায় ১১ কোটি ৫০ লাখ টাকার ওপর ১৫ শতাংশ কর প্রযোজ্য হবে। এতে করের পরিমাণ দাঁড়াবে প্রায় ১ কোটি ৭৩ লাখ টাকা। এই কর পরিশোধ করতে হলে জমির মালিককে হয় ঋণ নিতে হবে, নয়তো প্রাপ্ত ফ্ল্যাটের কিছু অংশ বিক্রি করতে হতে পারে।
প্রস্তাবিত কাঠামো অনুযায়ী, সাইনিং মানি, নির্মাণকালীন ভাড়ার সুবিধা এবং প্রাপ্ত ফ্ল্যাটের বাজারমূল্য—সব মিলিয়ে মোট সুবিধার মূল্য থেকে জমির আদি ক্রয়মূল্য বাদ দিয়ে নিট মুনাফা নির্ধারণ করা হবে। সেই নিট মুনাফার ওপর ১৫ শতাংশ হারে কর আরোপ হবে।
অন্যদিকে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) বা কর প্রশাসনের যুক্তি ভিন্ন। তাদের মতে, জমির মালিক সরাসরি নগদ অর্থ না পেলেও তিনি একটি বড় অর্থনৈতিক সুবিধা অর্জন করেন। যেহেতু প্রাপ্ত ফ্ল্যাটের একটি নির্দিষ্ট বাজারমূল্য রয়েছে, তাই সেটিকে করের আওতায় আনা যৌক্তিক ও আইনসম্মত।
বাজেট প্রস্তাবে কর নির্ধারণের পদ্ধতিও স্পষ্ট করা হয়েছে। এতে বলা হয়েছে, সাইনিং মানি, নির্মাণকালীন ভাড়া এবং ফ্ল্যাটের বাজারমূল্য—সব মিলিয়ে মোট সুবিধা থেকে জমির ক্রয়মূল্য বাদ দিয়ে নিট মুনাফা নির্ধারণ করা হবে। সেই মুনাফার ওপর ১৫ শতাংশ কর আরোপ করা হবে।
নতুন ব্যবস্থায় কর প্রয়োগ ধাপে ধাপে হওয়ার ইঙ্গিত রয়েছে। উদাহরণ হিসেবে বলা হয়েছে, যদি কোনো প্রকল্পের সময় তিন বছর হয় এবং জমির মালিক প্রতি মাসে ৩৫ হাজার টাকা করে ভাড়া পান, তবে ওই আয়ের ওপর নিয়মিত কর দিতে হবে। এরপর ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার সময় আবার বড় অঙ্কের কর দিতে হবে। ভবিষ্যতে যদি সেই ফ্ল্যাট বিক্রি করা হয়, তখন বাড়তি লাভের ওপর আবারও কর দিতে হবে—ফলে একাধিক ধাপে করের চাপ তৈরি হওয়ার আশঙ্কা দেখা দিচ্ছে।
কর বিশেষজ্ঞ স্নেহাশীষ বড়ুয়া জানিয়েছেন, আয়কর আইনের প্রস্তাবিত পরিবর্তনের ফলে জমির মালিকদের করের বোঝা উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়বে। বিষয়টি সহজভাবে বোঝাতে তিনি দুটি উদাহরণ তুলে ধরেন:
প্রথম উদাহরণে তিনি বলেন, কোনো জমির মালিক যদি জমি দেওয়ার বিনিময়ে ৫০ লাখ টাকা নগদ (সাইনিং মানি) এবং দেড় কোটি টাকা মূল্যের দুটি ফ্ল্যাট পান, তাহলে মোট সুবিধার পরিমাণ দাঁড়ায় ২ কোটি টাকা। যদি ওই জমির ক্রয়মূল্য ৮০ লাখ টাকা হয়, তবে নিট মুনাফা হবে ১ কোটি ২০ লাখ টাকা। নতুন নিয়ম অনুযায়ী এই মুনাফার ওপর ১৫ শতাংশ হারে কর প্রযোজ্য হবে, যা দাঁড়ায় ১৮ লাখ টাকা।
দ্বিতীয় উদাহরণে তিনি বলেন, কোনো প্রকল্পের নির্মাণকাল যদি তিন বছর হয় এবং এই সময় জমির মালিক প্রতি মাসে ৩৫ হাজার টাকা করে ভাড়া পান, এরপর তিনি আড়াই কোটি টাকা মূল্যের পাঁচটি ফ্ল্যাট বুঝে নেন, তাহলে কর আরোপ হবে কয়েক ধাপে। প্রথমে প্রতি বছরের ভাড়ার ওপর নিয়মিত কর দিতে হবে। এরপর ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার সময় বড় অঙ্কের মূলধনি মুনাফা কর দিতে হবে। ভবিষ্যতে ওই ফ্ল্যাট বিক্রি করলে বাড়তি লাভের ওপর আবারও কর প্রযোজ্য হবে।
এই অবস্থাকে কেন্দ্র করে আবাসন উদ্যোক্তাদের মধ্যে দ্বৈত করের আশঙ্কা তৈরি হয়েছে। তাদের মতে, বর্তমানে সাইনিং মানির ওপর কর দেওয়ার বিধান রয়েছে। এর সঙ্গে ফ্ল্যাট হস্তান্তরের সময় আবার নতুন করে কর আরোপ হলে একই সম্পদের ওপর একাধিক ধাপে করের চাপ তৈরি হবে।
রিহ্যাবের সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আব্দুর রাজ্জাক বলেন, সবচেয়ে বড় প্রশ্ন হলো এই করের দায় কে বহন করবে। জমির মালিক বলছেন তিনি কোনো নগদ অর্থ পান না। আবার ডেভেলপারদের বক্তব্য, চুক্তির সময় এ ধরনের করের বিধান ছিল না। ফলে নতুন করে বিরোধ, প্রশাসনিক জটিলতা ও আইনি প্রশ্ন তৈরি হওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।
এই প্রভাব শুধু আবাসন খাতে সীমাবদ্ধ থাকবে না বলেও মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা। রিহ্যাবের তথ্য অনুযায়ী, আবাসন খাতের সঙ্গে সরাসরি ও পরোক্ষভাবে প্রায় ২৬৯টি শিল্প ও সেবা খাত জড়িত। এর মধ্যে রয়েছে রড, সিমেন্ট, সিরামিক, কাচ, অ্যালুমিনিয়াম, লিফট, বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম, পরিবহন ও আসবাবপত্র শিল্প। আবাসন প্রকল্প কমে গেলে এসব খাতে উৎপাদন ও বিক্রি কমতে পারে, যার প্রভাব পড়তে পারে কর্মসংস্থানের ওপর।
আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ দিক হিসেবে উঠে এসেছে নগর পুনর্গঠন। ঢাকার মতো মেগাসিটিতে অসংখ্য পুরোনো, ঝুঁকিপূর্ণ ও জরাজীর্ণ ভবন রয়েছে। রাজউক বা সরকারের একক প্রচেষ্টায় এগুলো পুনর্নির্মাণ করা কঠিন। যৌথ উন্নয়ন ব্যবস্থার মাধ্যমেই পুরান ঢাকা ও অন্যান্য এলাকায় পরিকল্পিত নগরায়ণ সম্ভব হচ্ছিল। কিন্তু নতুন কর কাঠামোর কারণে জমির মালিকদের আগ্রহ কমে গেলে এই প্রক্রিয়া ধীর হয়ে যেতে পারে, এমনকি পরিকল্পিত ও নিরাপদ নগর উন্নয়নের গতি থমকে যাওয়ার আশঙ্কাও দেখা দিয়েছে।
সম্পদ অর্জন করলে কর দিতে হবে—এই নীতির সঙ্গে দ্বিমত করার সুযোগ নেই বলে মনে করছেন অর্থনীতিবিদরা। তবে তাদের মতে, কর আদায়ের প্রক্রিয়াটি এমন হওয়া উচিত নয়, যাতে তা অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড ও বিনিয়োগকে নিরুৎসাহিত করে। অনেকেই একে ‘সোনার ডিম পাড়া হাঁসকে জবাই করার’ মতো সিদ্ধান্ত হিসেবে দেখছেন।
দেশের শীর্ষস্থানীয় অর্থনীতিবিদ ও আবাসন বিশেষজ্ঞদের অভিমত, কর কাঠামো এমনভাবে নির্ধারণ করা প্রয়োজন যাতে খাতে স্থবিরতা না আসে। তাদের মতে, সবচেয়ে যৌক্তিক সমাধান হতে পারে—ডেভেলপার যখন জমির মালিককে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে দেন, সেই সময়টিকে করমুক্ত রাখা বা নামমাত্র কর নির্ধারণ করা।
তাদের প্রস্তাব অনুযায়ী, জমির মালিক যখন ভবিষ্যতে ওই ফ্ল্যাট তৃতীয় কোনো পক্ষের কাছে বিক্রি করে নগদ অর্থ আয় করবেন, তখনই অর্জিত লাভের ওপর মূলধনি মুনাফা কর আরোপ করা উচিত। এতে একদিকে সরকারের রাজস্ব নিশ্চিত থাকবে, অন্যদিকে ফ্ল্যাট বুঝে পাওয়ার আগেই জমির মালিককে বড় অঙ্কের কর পরিশোধের জন্য নিজের পকেট থেকে অর্থ জোগাড় করতে বা ঋণের ওপর নির্ভর করতে হবে না।
এক জুলাইয়ের সময়সীমা যত ঘনিয়ে আসছে, মধ্যবিত্ত জমির মালিক এবং আবাসন ব্যবসায়ীদের মধ্যে উদ্বেগ ও অনিশ্চয়তা ততই বাড়ছে। সংশ্লিষ্টরা আশঙ্কা করছেন, ভুল বা অযৌক্তিক করনীতি দীর্ঘমেয়াদে আবাসন খাতে স্থবিরতা তৈরি করতে পারে। এর প্রভাব পড়তে পারে আগামী এক দশকের আবাসন বাজারে, যা লাখো মানুষের আবাসনের স্বপ্নকেও ব্যাহত করতে পারে। এই অবস্থায় দেশের অর্থনৈতিক বাস্তবতা ও সাধারণ মানুষের স্বার্থ বিবেচনায় নিয়ে কর কাঠামো পুনর্বিবেচনার আহ্বান জানিয়েছেন সংশ্লিষ্টরা।