বাংলাদেশের আবাসন বা রিয়েল এস্টেট খাত এখন এক গভীর মন্দার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। ২০২৪ সালের ৫ আগস্টের রাজনৈতিক পরিবর্তনের পর থেকেই খাতে শুরু হয় ব্যাপক বুকিং বাতিলের ধারা। এর সঙ্গে যুক্ত হয়েছে নির্মাণ ব্যয়ের দ্রুত বৃদ্ধি, উচ্চ সুদের হার এবং বৈশ্বিক অস্থিরতা। সব মিলিয়ে খাতটির খেলাপি ঋণ এখন প্রায় ২৬ দশমিক ৭০ শতাংশে পৌঁছেছে, যা কয়েক বছর আগের তুলনায় কয়েক গুণ বেশি।
খাত সংশ্লিষ্টদের মতে, এই পরিস্থিতি ডেভেলপারদের নগদ প্রবাহ মারাত্মকভাবে সংকুচিত করেছে। অনেক প্রকল্প ধীর হয়ে গেছে বা মাঝপথে থেমে গেছে। এর প্রভাব ছড়িয়ে পড়ছে ইস্পাত, সিমেন্ট, সিরামিক ও পরিবহনসহ বহু খাতে।
ডেভেলপাররা বলছেন, বুকিং বাতিলের প্রধান কারণ হলো উচ্চ আয়ের অনেক ক্রেতা দেশ ছেড়ে চলে যাওয়া বা বিনিয়োগ থেকে ‘অপেক্ষা করুন’ নীতি গ্রহণ করা। ফলে আগাম অর্থনির্ভর আবাসন ব্যবসার প্রচলিত মডেল দুর্বল হয়ে পড়েছে। একই সময়ে রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধ এবং মধ্যপ্রাচ্যের চলমান সংঘাত নির্মাণ উপকরণের দাম বাড়িয়ে দিয়েছে। ইস্পাত, সিমেন্ট ও জ্বালানির মূল্য বৃদ্ধি ডেভেলপারদের ওপর অতিরিক্ত চাপ তৈরি করেছে।
বাংলাদেশ ব্যাংকের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট খাতে খেলাপি ঋণ বেড়ে প্রায় ২৬ দশমিক ৭০ শতাংশে দাঁড়িয়েছে, যা ২০২২ সালে ছিল প্রায় ৮ শতাংশ।
খাত সংশ্লিষ্ট হিসাব বলছে, ২০২৪ সালে আগের বছরের তুলনায় অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি ৩০ থেকে ৩৫ শতাংশ কমেছে। ২০২৫ সালে পরিস্থিতি আরও খারাপ হয়েছে। ঢাকায় মাঝারি মানের ফ্ল্যাটের বুকিং ২০ থেকে ২৫ শতাংশ কমেছে। বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রি কমেছে প্রায় ৫০ শতাংশ পর্যন্ত। অনেক ডেভেলপারের মাসিক বিক্রি ৫–৮ ইউনিট থেকে নেমে ১–২ ইউনিটে নেমে এসেছে।
গ্রিন হ্যাট রিয়েল এস্টেটের পরিচালক মেজবা উদ্দিন মারুফ বলেন, “এখন শুধু জরুরি প্রয়োজনের ক্রেতারাই ফ্ল্যাট কিনছেন। রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তার কারণে বেশিরভাগ মানুষ অপেক্ষা করছেন।” তার প্রতিষ্ঠানের ঢাকায় ৩০টির বেশি প্রকল্প চলছে। প্রায় ২০০টি ফ্ল্যাট বিক্রি না হয়ে পড়ে আছে।
মন্দার সবচেয়ে বড় ধাক্কা লেগেছে ছোট ডেভেলপারদের ওপর। তারা একদিকে আয় কমে যাওয়া, অন্যদিকে ব্যয় বৃদ্ধি—দুই চাপেই পড়েছেন। ঐশী প্রপার্টিজের চেয়ারম্যান মোহাম্মদ আইয়ুব আলী বলেন, “রামপুরা প্রকল্পে সমস্যা হচ্ছে। বুকিং দেওয়া ক্রেতারা কিস্তি দিচ্ছেন না, আবার নতুন ক্রেতাও আসছে না। মূলধন প্রায় শেষ হয়ে গেছে।”
জেসিএক্স ডেভেলপমেন্টসের এক জ্যেষ্ঠ কর্মকর্তা জানান, রাজনৈতিক পরিবর্তনের পর প্রায় ১০ শতাংশ বুকিং গ্রাহক হঠাৎ করে হারিয়ে গেছেন। ফলে কিছু প্রকল্প বন্ধ রাখতে হয়েছে। তিনি আরও বলেন, নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে, কিন্তু ক্রেতার আগ্রহ কমে গেছে। এতে বহু অ্যাপার্টমেন্ট অবিক্রীত থেকে যাচ্ছে।
দেশের অন্যতম বড় প্রতিষ্ঠান শেলটেক জানিয়েছে, ২০২৪ সালের আগস্টের পর তাদের প্রায় ২৫ শতাংশ বুকিং বাতিল হয়েছে। একই সময়ে নতুন বিক্রি কমেছে ১৫ থেকে ১৮ শতাংশ।
প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক তানভীর আহমেদ বলেন, বৈশ্বিক অস্থিরতায় ইস্পাত ও সিমেন্টের দাম বেড়েছে। স্থানীয় উৎপাদনও কমে যাওয়ায় অনেক সময় স্পট মার্কেট থেকে বেশি দামে কাঁচামাল কিনতে হচ্ছে। অন্যদিকে রূপায়ণ অ্যাসেট লিমিটেড কিছুটা স্থিতিশীল অবস্থার ইঙ্গিত দিয়েছে।
প্রতিষ্ঠানটির সিইও সাব্বির হোসেন খান বলেন, “বছরের শুরু থেকে বিক্রি কিছুটা বেড়েছে। কোনো প্রকল্প বন্ধ নেই।” তবে তিনি স্বীকার করেন, বাজার এখনো দুর্বল অবস্থায় আছে।
এনজেডএসি ডিজাইন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্টের ব্যবস্থাপনা পরিচালক মামুনুর রশীদ বলেন, নতুন প্রকল্প কমে যাওয়ায় ভবিষ্যতে আবাসন ঘাটতি তৈরি হতে পারে। তার মতে, রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তায় বিনিয়োগকারীরা অপেক্ষা করছেন, ফলে নতুন প্রকল্প শুরু হচ্ছে না।
সাম্প্রতিক সময়ে নির্মাণ ব্যয় প্রায় ২৫ শতাংশ বেড়েছে। এর পেছনে রয়েছে ইস্পাত ও সিমেন্টের দাম বৃদ্ধি এবং ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান (ডিএপি)সহ নিয়ন্ত্রক পরিবর্তন। বাজারে দেখা গেছে, সিমেন্টের দাম ৪৮০–৫২০ টাকা থেকে বেড়ে ৫২০–৫৫০ টাকায় উঠেছে।
রডের দাম ৮০ হাজার টাকার নিচ থেকে বেড়ে ১ লাখ ৫ হাজার থেকে ১ লাখ ৮ হাজার টাকায় পৌঁছেছে। গত দুই মাসে এমএস রডের দাম প্রতি টনে প্রায় ২০ হাজার টাকা পর্যন্ত বেড়েছে। খাত সংশ্লিষ্টরা বলছেন, বৈশ্বিক সরবরাহ শৃঙ্খলার বিঘ্ন, মধ্যপ্রাচ্যের উত্তেজনা এবং জ্বালানি তেলের দাম বৃদ্ধির কারণে এই চাপ তৈরি হয়েছে।
ডেভেলপাররা বলছেন, উচ্চ সুদের হার ও ব্যাংকিং খাতে তারল্য সংকট ঋণ পাওয়াকে কঠিন করে তুলেছে। এক শীর্ষ ডেভেলপার কর্মকর্তা বলেন, “অনেক প্রকল্প মাঝপথে আটকে আছে। ঋণের সুদ বাড়ছে, ফলে একটি দুষ্টচক্র তৈরি হয়েছে।” গত পাঁচ বছরে খেলাপি ঋণ ধারাবাহিকভাবে বেড়েছে। ২০২২ সালে যেখানে তা ছিল ৭–৯ শতাংশ, ২০২৫ সালে তা বেড়ে ২৬ দশমিক ৭০ শতাংশে পৌঁছেছে।
বাংলাদেশের জিডিপিতে আবাসন খাতের অবদান প্রায় ৮ শতাংশ। এই খাত সরাসরি প্রায় ৩৫ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে। পাশাপাশি ২৫০টির বেশি শিল্প এই খাতের সঙ্গে যুক্ত। মন্দার প্রভাব এখন ইস্পাত ও সিমেন্ট শিল্পে স্পষ্টভাবে দেখা যাচ্ছে। ইস্পাত উৎপাদকরা জানিয়েছেন, গত তিন মাসে প্রায় সাড়ে ৩ হাজার কোটি টাকার ক্ষতি হয়েছে। সিমেন্ট খাতে চাহিদা কমে যাওয়ায় প্রায় ৯০ শতাংশ কারখানা উৎপাদন সক্ষমতার নিচে চলছে বা বন্ধ রয়েছে।
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সহ-সভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া বলেন, দ্রুত নীতি সহায়তা প্রয়োজন। তিনি ৩ হাজার কোটি টাকার বিশেষ তহবিল গঠনের প্রস্তাব দিয়েছেন, যাতে চলমান প্রকল্পগুলো শেষ করা যায়। ব্যবসায়ী নেতারা আরও বলছেন, মধ্য ও নিম্ন মধ্যবিত্তের জন্য স্বল্পসুদে দীর্ঘমেয়াদি আবাসন ঋণ চালু এবং ঋণ অনুমোদন প্রক্রিয়া সহজ করা জরুরি। কিছু অংশীজনের মতে, স্বল্পমেয়াদে চাহিদা বাড়াতে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের সুযোগও বিবেচনা করা যেতে পারে।