বিশেষ বিশ্লেষণ
দেশের একজন মধ্যবিত্ত মানুষের জীবনে সবচেয়ে বড় আর্থিক সিদ্ধান্তগুলোর একটি হলো নিজের মাথা গোঁজার ঠাঁই কেনা, আর সেই সিদ্ধান্তের প্রায় পুরোটাই এখন হোম লোনের ওপর দাঁড়িয়ে। গত ২১ বছরে ঢাকায় ফ্ল্যাটের দাম গড়ে প্রায় ৫৩৯ শতাংশ বেড়েছে, আর বর্তমানে রাজধানীতে প্রতি বর্গফুট ফ্ল্যাটের গড় দাম প্রায় ১৪৩ ডলার বা ১৫ হাজার টাকার কাছাকাছি অর্থাৎ একটি ১২০০ বর্গফুটের সাধারণ ফ্ল্যাট কিনতেই লাগছে প্রায় পৌনে দুই কোটি টাকা। এই বাস্তবতায় নগদ টাকায় ফ্ল্যাট কেনা প্রায় অসম্ভব হয়ে দাঁড়িয়েছে বলেই ব্যাংক ঋণ এখন বিকল্প নয়, বাধ্যতা। কিন্তু প্রশ্ন হলো, আপনি যে ইএমআই হিসাব করে স্বপ্নের বাড়ির দিকে এগোচ্ছেন, সেই হিসাবে কি আসলেই পুরো ছবিটা ধরা পড়ছে, নাকি শুধু মাসিক কিস্তির সংখ্যাটা দেখেই সিদ্ধান্ত নিয়ে ফেলছেন?
সুদের হার কমছে শুনে স্বস্তি পাচ্ছেন? পুরোটা জানলে হয়তো পাবেন না
২০২৬ সালের ৩০ জুলাই বাংলাদেশ ব্যাংকের মুদ্রানীতি কমিটি রেপো রেট বা নীতি সুদহার ৫০ বেসিস পয়েন্ট কমিয়ে ৯ দশমিক ৫ শতাংশে নামিয়ে আনে, যা গত ছয় বছরে কেন্দ্রীয় ব্যাংকের প্রথম সুদহার হ্রাস এবং ২ আগস্ট থেকে কার্যকর হয়। এর আগে ২০২২ সালের মে থেকে ২০২৪ সালের অক্টোবর পর্যন্ত টানা এগারো দফা বাড়িয়ে এই হার ১০ শতাংশে তোলা হয়েছিল মূল্যস্ফীতি নিয়ন্ত্রণের চেষ্টায়, আর সেই ১০ শতাংশে প্রায় দুই বছর আটকে থাকার পর এই প্রথম নমনীয়তার সংকেত এলো। এই খবরে অনেকেই ধরে নিচ্ছেন যে ব্যাংক ঋণের সুদও এখন কমে যাবে, কিন্তু বাস্তবতা একটু জটিল। ২০২৪ সালের ৮ মে বাংলাদেশ ব্যাংক ঋণের সুদহার নির্ধারণের জন্য ব্যবহৃত সরকার-নিয়ন্ত্রিত স্মার্ট (সিক্স-মান্থস মুভিং অ্যাভারেজ রেট অব ট্রেজারি বিলস) পদ্ধতি বাতিল করে দিয়েছে এবং ঋণের সুদহার সম্পূর্ণভাবে বাজারভিত্তিক করে দিয়েছে, অর্থাৎ এখন প্রতিটি ব্যাংক নিজের চাহিদা-জোগান, তারল্য পরিস্থিতি আর গ্রাহকের সঙ্গে সম্পর্কের ভিত্তিতে নিজেই সুদের হার ঠিক করে। তার মানে কেন্দ্রীয় ব্যাংকের নীতি সুদহার কমলেই যে আপনার ব্যাংকের হোম লোনের সুদ সঙ্গে সঙ্গে কমে যাবে, এমন কোনো নিশ্চয়তা নেই; এটা নির্ভর করছে আপনার ব্যাংক কতটা তারল্য-সংকটে আছে, তার ঝুঁকি-প্রবণতা কেমন এবং বাজারে প্রতিযোগিতা কতটা তীব্র, তার ওপর। বর্তমানে দেশের বিভিন্ন ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানে হোম লোনের সুদহার মোটামুটি ৯ থেকে ১৪ শতাংশের মধ্যে ঘোরাফেরা করছে, সরকারি বাংলাদেশ হাউজ বিল্ডিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন (বিএইচবিএফসি) তুলনামূলক কম হারে ঋণ দেয়, আর বেশিরভাগ ব্যাংকই এখন ফ্লোটিং রেট পদ্ধতিতে চলে অর্থাৎ একটি বেজ রেটের সঙ্গে একটি মার্জিন যোগ করে সুদহার নির্ধারিত হয়, যা বাজার পরিস্থিতি অনুযায়ী মেয়াদের মাঝপথেও বদলে যেতে পারে। এই একটি তথ্যই বলে দেয় কেন হোম লোন নেওয়ার আগে শুধু “কত পার্সেন্ট সুদ” জিজ্ঞেস করলেই চলবে না, বরং জানতে হবে সেই হার স্থায়ী নাকি পরিবর্তনশীল।
ব্যাংক রাজি থাকলেই কি আপনি চাহিদামতো ঋণ পাবেন?
অনেকে ধরে নেন, ব্যাংক যদি আবেদন গ্রহণ করে এবং সম্পত্তির মূল্য অনুযায়ী ঋণ দিতে রাজি হয়, তাহলেই কাজ শেষ। কিন্তু এখানে একটি আইনি সীমারেখা আছে যা ব্যাংকের ইচ্ছার ঊর্ধ্বে। বাংলাদেশ ব্যাংক ২০২৬ সালের জানুয়ারিতে এক সার্কুলারের মাধ্যমে ব্যাংক কোম্পানি আইন, ১৯৯১-এর ৪৫ ধারার ক্ষমতাবলে প্রুডেনশিয়াল রেগুলেশনস ফর কনজিউমার ফাইন্যান্সিং-এর ২৩ নম্বর বিধি সংশোধন করে একক গ্রাহকের জন্য হোম লোনের সর্বোচ্চ সীমা ২ কোটি থেকে বাড়িয়ে ৪ কোটি টাকা পর্যন্ত করেছে। তবে এই বাড়তি সুবিধা সব ব্যাংক সমানভাবে দিতে পারবে না, নিয়ম অনুযায়ী, যে ব্যাংকের হাউজিং লোন পোর্টফোলিওতে খেলাপি ঋণের (এনপিএল) হার ৫ শতাংশ বা তার কম, শুধু সেই ব্যাংকই একক গ্রাহককে ৪ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ দিতে পারবে; খেলাপি ঋণের হার ৫ থেকে ১০ শতাংশের মধ্যে থাকলে সর্বোচ্চ ৩ কোটি, আর ১০ শতাংশের বেশি হলে সেই ব্যাংক সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকার বেশি হোম লোন দিতে পারবে না। এখানেই লুকিয়ে আছে সাধারণ গ্রাহকের প্রায় অজানা একটি বাস্তবতা; আপনি কোন ব্যাংক থেকে ঋণ নিচ্ছেন, সেই ব্যাংকের নিজস্ব সম্পদমান (অ্যাসেট কোয়ালিটি) সরাসরি নির্ধারণ করে দিচ্ছে আপনি সর্বোচ্চ কত টাকা ঋণ পেতে পারেন, নিছক আপনার আয় বা সম্পত্তির মূল্য দিয়ে নয়। একই সার্কুলারে ঋণ-ইক্যুইটি অনুপাত অপরিবর্তিত রাখা হয়েছে ৭০:৩০ হারে, অর্থাৎ ব্যাংক সর্বোচ্চ সম্পত্তির মূল্যের ৭০ শতাংশ পর্যন্ত অর্থায়ন করতে পারবে, বাকি অন্তত ৩০ শতাংশ গ্রাহককে নিজের পকেট থেকে দিতে হবে। ধরুন, আপনি ৮০ লাখ টাকার একটি ফ্ল্যাট কিনতে চান; আইনি হিসাবে ব্যাংক আপনাকে সর্বোচ্চ ৫৬ লাখ টাকা ঋণ দিতে পারবে, বাকি ২৪ লাখ টাকা নগদে জোগাড় করতে হবে আপনাকেই। এই ডাউন-পেমেন্টের অঙ্কটা অনেকে হিসাবের বাইরে রেখে দেন, অথচ এটাই প্রথম এবং সবচেয়ে বড় বাধা।
কিস্তি কতটা ভারী হবে
ঋণ অনুমোদনের আগে ব্যাংক আপনার আয়ের বিপরীতে মাসিক কিস্তির অনুপাত যাচাই করে, যাকে বলা হয় ডেট বার্ডেন রেশিও বা ঋণ-বোঝা অনুপাত। এটি নিছক কোনো ব্যাংকের নিজস্ব খেয়ালখুশির নিয়ম নয়; বাংলাদেশ ব্যাংকের কনজিউমার ফাইন্যান্সিংয়ের জন্য প্রণীত প্রুডেনশিয়াল রেগুলেশনসেই এই ডিবিআর যাচাইকে একটি নির্দিষ্ট নির্দেশিকা হিসেবে অন্তর্ভুক্ত করা আছে, যাতে গ্রাহক সাধ্যের বাইরে গিয়ে ঋণ নিয়ে পরে খেলাপি না হয়ে পড়েন। বাস্তবে ব্যাংকভেদে ও গ্রাহকের বেতন-শ্রেণিভেদে এই অনুপাত সাধারণত মোট আয়ের ৪০ থেকে ৭০ শতাংশের মধ্যে ওঠানামা করে, অর্থাৎ আপনার বিদ্যমান সব ঋণের কিস্তি, ক্রেডিট কার্ডের বাধ্যতামূলক পরিশোধ এবং প্রস্তাবিত নতুন হোম লোনের কিস্তি মিলিয়ে মোট বোঝা এই সীমার মধ্যেই থাকতে হয়। এখানে আমার পর্যবেক্ষণ হলো, বেশিরভাগ মানুষ ব্যাংকে যাওয়ার আগে নিজে এই হিসাবটা করেন না, ফলে ব্যাংকের ক্রেডিট অফিসার যখন হিসাব করে জানান যে আপনি প্রত্যাশিত অঙ্কের চেয়ে কম ঋণ পাবেন, তখন হুট করে পরিকল্পনা পাল্টাতে হয়। অথচ আবেদনের আগেই যদি নিজের হাতে থাকা সব ঋণ ও দায় যোগ করে ডিবিআর হিসাব করে নেওয়া যায়, তাহলে বাস্তবসম্মত বাজেট নিয়ে ফ্ল্যাট খোঁজা অনেক সহজ হয়ে যায়।
মেয়াদ বাড়িয়ে কিস্তি কমানো; সুবিধা নাকি ফাঁদ?
হোম লোনের ক্ষেত্রে সবচেয়ে বেশি ভুল বোঝাবুঝি হয় মেয়াদ নিয়ে। ধরে নেওয়া যাক, কেউ ৫০ লাখ টাকা ঋণ নিচ্ছেন বার্ষিক ১০ শতাংশ সুদে (এটি একটি ব্যাখ্যামূলক উদাহরণ, প্রকৃত হার ব্যাংকভেদে ভিন্ন হবে)। প্রচলিত ইএমআই সূত্র প্রয়োগ করলে দেখা যায়, ২০ বছর মেয়াদে মাসিক কিস্তি দাঁড়ায় প্রায় ৪৮ হাজার ২৫০ টাকা, আর পুরো মেয়াদ শেষে সুদ বাবদ মোট গুনতে হয় প্রায় ৬৫ লাখ ৮০ হাজার টাকা অর্থাৎ মূল ঋণের চেয়েও বেশি সুদ! একই ঋণ যদি ১০ বছর মেয়াদে নেওয়া হয়, কিস্তি বেড়ে দাঁড়ায় প্রায় ৬৬ হাজার ৯০ টাকা, কিন্তু মোট সুদ নেমে আসে প্রায় ২৯ লাখ ৩০ হাজার টাকায়। হিসাবটা মিলিয়ে দেখলে দাঁড়ায়, মেয়াদ অর্ধেক করলে মাসিক কিস্তি বাড়ে মাত্র সাড়ে ৩৭ শতাংশের মতো, অথচ মোট সুদ-খরচ কমে যায় প্রায় অর্ধেকেরও বেশি। এটি কোনো মতামত নয়, চক্রবৃদ্ধি সুদের গাণিতিক নিয়মের সরাসরি ফল, এবং এই একটি হিসাবই বলে দেয় কেন দীর্ঘ মেয়াদে কম কিস্তি দেখে স্বস্তি পাওয়াটা প্রায়ই বিভ্রান্তিকর। যাদের আয় স্থিতিশীল এবং সামান্য বেশি কিস্তি সামলানোর সামর্থ্য আছে, তাদের জন্য মেয়াদ যতটা সম্ভব কমিয়ে আনাই দীর্ঘমেয়াদে সাশ্রয়ী সিদ্ধান্ত।
কিস্তির বাইরেও যে খরচগুলো হিসাবের বাইরে থেকে যায়
শুধু সুদ আর কিস্তি দেখে বাজেট করলে অনেকেই শেষ মুহূর্তে হোঁচট খান, কারণ ঋণপ্রক্রিয়ার সঙ্গে জড়িত থাকে আরও কয়েক স্তরের খরচ। প্রথমেই আসে প্রসেসিং ফি, যা সাধারণত ঋণের অঙ্কের শূন্য দশমিক ৫ থেকে ২ শতাংশ পর্যন্ত হতে পারে। এরপর সম্পত্তি নিবন্ধনের খরচ; দলিলের ঘোষিত মূল্যের ওপর সাধারণত দেড় শতাংশের কাছাকাছি স্ট্যাম্প শুল্ক, প্রায় ১ শতাংশ রেজিস্ট্রেশন ফি এবং সিটি করপোরেশন বা পৌরসভা এলাকাভেদে দুই থেকে তিন শতাংশ স্থানীয় সরকার কর দিতে হয়, যার সঙ্গে যুক্ত হয় এলাকা ও মৌজাভেদে ভিন্ন হারের উৎস কর। এই তিন-চারটি খাত মিলিয়েই সম্পত্তির মূল্যের প্রায় ৫ থেকে ৭ শতাংশ বাড়তি খরচ দাঁড়িয়ে যায়, যা একটি ৮০ লাখ টাকার ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে চার থেকে সাড়ে পাঁচ লাখ টাকার মতো হতে পারে। এর ওপর ব্যাংক ঋণের বিপরীতে সম্পত্তি বন্ধক রাখতে গেলে আলাদা একটি বন্ধকী দলিল নিবন্ধন করতে হয়, যার জন্যও অতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক প্রযোজ্য হয়। তাই ফ্ল্যাটের দাম আর ইএমআই হিসাব করেই থেমে গেলে চলবে না, রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করে দলিল হাতে পাওয়া পর্যন্ত মোট নগদ প্রয়োজন কত হবে, সেই সম্পূর্ণ হিসাবটাই আগে থেকে সাজিয়ে রাখা বুদ্ধিমানের কাজ।
সুদের টাকা কি কিছুটা ফেরত পাওয়া যায়?
আয়কর আইন, ২০২৩-এর গৃহসম্পত্তি থেকে আয় সংক্রান্ত বিধানে স্পষ্ট বলা আছে, গৃহসম্পত্তি অর্জন, নির্মাণ, সংস্কার বা পুনর্নির্মাণের উদ্দেশ্যে কোনো ব্যাংক বা ফাইন্যান্স কোম্পানি থেকে নেওয়া মূলধনি ঋণের ওপর পরিশোধিত সুদ বা মুনাফা, সেই সম্পত্তি থেকে অর্জিত ভাড়া-আয় নিরূপণের সময় বাদযোগ্য খরচ হিসেবে গণ্য হবে। এমনকি ভাড়া শুরুর আগের সময়ে পরিশোধিত সুদও পরবর্তী তিন করবর্ষে সমান কিস্তিতে বিয়োগ করার সুযোগ আইনে রাখা হয়েছে। ব্যাপারটা অনেকেই ভুল বোঝেন, এটি সরাসরি করদাতার মোট করদায় থেকে বাদ যাওয়া কোনো ঢালাও রেয়াত নয়, বরং যাদের কেনা ফ্ল্যাট বা বাড়ি সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে ভাড়া দেওয়া হচ্ছে, তাদের জন্য সেই ভাড়া-আয়ের বিপরীতে হিসাবযোগ্য একটি বৈধ কর-সুবিধা। যারা বিনিয়োগ হিসেবে ফ্ল্যাট কিনে ভাড়া দেওয়ার পরিকল্পনা করছেন, তাদের জন্য এই বিধানটি মোট রিটার্ন হিসাব করার সময় বিবেচনায় নেওয়া জরুরি, কারণ এটি ঋণের প্রকৃত খরচকে কিছুটা হলেও কমিয়ে আনে।
সব মিলিয়ে বলা যায়, হোম লোন শুধু “কত টাকা কিস্তি দিতে পারব” এই একরৈখিক হিসাবে সীমাবদ্ধ রাখার সুযোগ নেই। সুদের হার স্থায়ী না পরিবর্তনশীল, আপনার পছন্দের ব্যাংক তার নিজের খেলাপি ঋণের হারের কারণে আদৌ আপনার চাহিদামতো অঙ্ক দিতে পারবে কি না, নিজের ডেট বার্ডেন রেশিও বাস্তবে কত দাঁড়ায়, মেয়াদ বাড়িয়ে সাময়িক স্বস্তি নিতে গিয়ে দীর্ঘমেয়াদে কত বাড়তি সুদ গুনতে হচ্ছে, আর কিস্তির বাইরে রেজিস্ট্রেশন ও প্রসেসিং খাতে কত নগদ লাগবে; এই পাঁচটি হিসাব একসঙ্গে না মেলালে ফ্ল্যাট কেনার স্বপ্ন মাঝপথে বোঝায় পরিণত হতে পারে। ব্যাংকের কর্মকর্তা আপনাকে সেই সংখ্যাগুলো একসঙ্গে বসিয়ে দেখাবেন না, কারণ সেটা তার কাজ নয়, হিসাবটা মেলানোর দায়িত্ব শেষ পর্যন্ত ঋণগ্রহীতার নিজেরই।
রাকিবুল ইসলাম
রিসার্চার (ফিন্যান্স, ট্রেড ও কমার্স)