জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে প্রচলিত সর্বনিম্ন মৌজা মূল্য পদ্ধতি বাতিল করেছে সরকার। এখন থেকে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে স্থানীয় প্রশাসনের কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে গঠিত তিন স্তরের কমিটি। নতুন মূল্যতালিকা তিন বছর কার্যকর থাকবে।
কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদের সুযোগ কমানো এবং রাজস্ব আদায় বাড়ানোর লক্ষ্যে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করা হয়েছে। গত বুধবার বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে সংশোধিত বিধিমালা জারি করে সরকার।
আগের নিয়মে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন কমিটি সম্পত্তির সর্বনিম্ন মূল্য নির্ধারণ করত। প্রতি দুই বছর পর ওই তালিকা হালনাগাদ করা হতো। নতুন বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়ায় কমিটিগুলোকে এখন সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে। একই সঙ্গে মূল্যতালিকার কার্যকারিতা দুই বছর থেকে বাড়িয়ে তিন বছর করা হয়েছে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, আগের পদ্ধতিতে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য প্রতিফলিত হতো না। মৌজা মূল্য সাধারণত বাজারদরের চেয়ে অনেক কম হওয়ায় দুই মূল্যের মধ্যে বড় ব্যবধান তৈরি হতো। এ ব্যবধানের সুযোগে কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদ গড়ে তোলার সুযোগ ছিল।
তাঁর মতে, নতুন পদ্ধতির লক্ষ্য রাজস্ব আদায় বাড়ানোর পাশাপাশি আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি নিশ্চিত করা।
তিন স্তরের কমিটি নির্ধারণ করবে বাজারমূল্য
নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, জমির অবস্থান ও প্রশাসনিক কাঠামো বিবেচনায় তিন ধরনের কমিটি গঠন করা হবে।
সিটি করপোরেশন এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে বিভাগীয় কমিটি। এর সভাপতি থাকবেন বিভাগীয় কমিশনার। পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে জেলা কমিটি, যার নেতৃত্বে থাকবেন জেলা প্রশাসক। এসব এলাকার বাইরে অন্যান্য স্থানের জমির মূল্য নির্ধারণ করবে উপজেলা কমিটি। এর সভাপতি থাকবেন উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা।
প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন।
মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে জমির শ্রেণি, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ ও অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নেওয়া হবে। পাশাপাশি সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয় অনুসন্ধান ও গণশুনানির মাধ্যমে পাওয়া বাজারদরও পর্যালোচনা করবে কমিটিগুলো।
কমিটির তৈরি মূল্যতালিকা তিন বছর কার্যকর থাকবে। মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে বিদ্যমান মূল্য পর্যালোচনা করে নতুন তালিকা প্রস্তুত করতে হবে। দলিলে উল্লেখ করা সম্পত্তির মূল্য ও প্রকৃত বাজারমূল্যের মধ্যে পার্থক্য থাকলে কীভাবে মূল্য নির্ধারণ করা হবে, সংশোধিত বিধিমালায় সে বিষয়েও নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।
অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালুর পরিকল্পনা
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব এমদাদুল হক চৌধুরী জানিয়েছেন, প্রযুক্তিনির্ভর পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা হিসেবে কাজ করবে।
তিনি বলেন, জমির পরিমাপ ও মালিকানা, বাজারদর এবং সংশ্লিষ্ট এলাকার উন্নয়নের মাত্রাসহ বিভিন্ন সূচক ব্যবহার করে স্বয়ংক্রিয় অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা গড়ে তুলতে দক্ষিণ কোরিয়ার সঙ্গে কাজ করছে সরকার।
প্রস্তাবিত ব্যবস্থায় নির্দিষ্ট মানদণ্ড ও সূত্রের ভিত্তিতে সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হবে। নিয়মিত তথ্য হালনাগাদের ব্যবস্থাও থাকবে। এটি চালু করতে এক থেকে দেড় বছর লাগতে পারে বলে জানিয়েছেন তিনি।
তাঁর ভাষ্য, কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিতে সমস্যার স্থায়ী সমাধান হবে না। অনলাইন ব্যবস্থাটি চালু হলে বর্তমান পদ্ধতির জায়গা নেবে সেটি।
লেনদেন ব্যয় কমানোর পরামর্শ
বাজারমূল্য অনুযায়ী সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের উদ্যোগকে স্বাগত জানালেও এর বাস্তবায়নে সতর্কতার পরামর্শ দিয়েছেন এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া। তাঁর মতে, লেনদেনের খরচ না কমিয়ে বাজারদর কার্যকর করা হলে জমি ও আবাসন খাতের ক্রেতাদের ওপর বাড়তি চাপ তৈরি হতে পারে।
তিনি বলেন, অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোর আওতায় আনার উদ্যোগ ইতিবাচক। তবে সম্পত্তি নিবন্ধনে বাজারমূল্য কার্যকর করতে হলে সতর্ক ও ভারসাম্যপূর্ণ পদ্ধতি অনুসরণ করা প্রয়োজন।
স্নেহাশীষ বড়ুয়ার মতে, বর্তমানে সম্পত্তি কেনাবেচায় লেনদেন ব্যয় অনেক বেশি। নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে না নামিয়ে মৌজা মূল্য বাড়ানো হলে ক্রেতাদের আর্থিক চাপ আরও বাড়বে। অনেক ক্রেতার পক্ষে একসঙ্গে বাজারদরের ভিত্তিতে সম্পত্তি নিবন্ধনের প্রয়োজনীয় অর্থ জোগাড় করাও কঠিন হতে পারে।
এ কারণে ক্রেতাদের সামর্থ্য ও আবাসন খাতের স্থিতিশীলতা বিবেচনায় নিয়ে আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারদরের সঙ্গে সম্পত্তির মূল্য সমন্বয়ের পরামর্শ দিয়েছেন তিনি। তবে তাঁর মতে, প্রচলিত ব্যবস্থায় অপ্রদর্শিত অর্থ তৈরির যে সুযোগ রয়েছে, তা কমাতেও নতুন উদ্যোগ ভূমিকা রাখতে পারে।
সামগ্রিক করব্যবস্থায় সংস্কারের তাগিদ
বাজারদরের ভিত্তিতে সম্পত্তির মূল্য নিয়মিত হালনাগাদ করা হলে কর আদায় বাড়তে পারে বলে মনে করেন সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান। তাঁর মতে, এতে করব্যবস্থায় ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠার সুযোগ তৈরি হবে।
তবে তিনি মনে করেন, সংস্কার শুধু জমি কেনাবেচার করের মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা উচিত নয়। আয়কর ও সম্পত্তি করসহ সামগ্রিক করব্যবস্থায় এ উদ্যোগ সম্প্রসারণ করা প্রয়োজন।
তৌফিকুল ইসলাম খান সম্পত্তি কেনাবেচার প্রক্রিয়া ডিজিটাল করার পাশাপাশি আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য সরকারি তথ্যভাণ্ডারের মধ্যে সমন্বয় গড়ে তোলার ওপর গুরুত্ব দিয়েছেন। এ সংস্কারকে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের বিশ্বব্যাংকের সঙ্গে চলমান আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের সঙ্গে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার অংশ করারও পরামর্শ দিয়েছেন তিনি।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। বাজারমূল্যভিত্তিক নতুন পদ্ধতি কার্যকর হলে এ খাতে রাজস্ব আদায়ের পরিমাণ বাড়তে পারে। তবে এর সুফল পেতে মূল্য নির্ধারণে স্বচ্ছতা, তথ্যের নির্ভরযোগ্যতা এবং ক্রেতাদের ওপর অতিরিক্ত আর্থিক চাপ না পড়ার বিষয়গুলো নিশ্চিত করা জরুরি।